Redacción Canal Abierto | El 5 de septiembre entrará en vigor la nueva regulación para alquileres a corto plazo de la ciudad de New York. La Ley Local 18, aprobada en junio de 2023, obliga a los usuarios de las plataformas a registrar sus viviendas en la Oficina de Ejecución Especial de la alcaldía local para poder alquilar. La norma, entre otras cosas, prohíbe el arrendamiento de viviendas enteras para plazos menores al mes y establece severas multas de hasta 5.000 dólares por infracciones a la norma.
De esta forma, en la gran manzana, en el corazón del capitalismo, el gobierno de la ciudad decidió poner un freno al proceso de gentrificación que estas aplicaciones –como Airbnb, Booking, Vrbo y otras– favorecen, haciendo de la vivienda un mero negocio y expulsando de la ciudad a aquellos que le dan vida, sus ciudadanos y ciudadanas. Pese a la voluntad política, la ciudad debió litigar en los tribunales largo tiempo contra Airbnb hasta obtener el fallo favorable para avanzar con las restricciones.
La nueva normativa exige anotar cada vivienda en un registro público y obtener el estatuto de Clase B para poder destinar el inmueble al alquiler vacacional. Para plazos menores al mes, ni apartamentos ni casas se podrán alquilar enteros y los caseros deberán estar presentes durante la estancia de sus inquilinos. No podrá haber más de dos clientes al mismo tiempo en la vivienda y todos deberán tener acceso a cada una de las estancias.
Gentrificación y plataformas
Cuando aparecieron las plataformas de alquileres temporarios, con su supuesta lógica colaborativa, todo parecía ganancia, exceptuando de la ecuación al mercado hotelero: los viajeros podían acceder a un alojamiento a menor precio y los propietarios obtenían una renta extra alquilando por un tiempo breve. Luego, algunos propietarios comenzaron a tener este como su principal ingreso y, rápidamente, el mercado inmobiliario empezó a desbalancear el juego: las empresas de bienes raíces comenzaron a comprar y construir departamentos para destinarlos únicamente al alquiler por plataformas.
Esto provocó un alza de precios tanto de los alquileres como de las propiedades haciendo cada vez más inaccesible ambos para los ciudadanos de las grandes ciudades turísticas: New York, Barcelona, México, Madrid, para citar algunos ejemplos.
Un informe de la Mc Gill University, elaborado por el equipo dirigido por el profesor de Planificación Urbana David Wachsmuth –entre septiembre de 2014 y agosto de 2017–, analiza la actividad de Airbnb en la ciudad de Nueva York y sus alrededores. De allí se desprende:
- 13.500 unidades de vivienda fueron retiradas del mercado de alquiler a largo plazo;
- Se produjo un incremento promedio de U$S 380 en los alquileres.
- Casi tres cuartas partes de la población de los barrios con mayor riesgo de gentrificación inducida por Airbnb en Nueva York no es blanca.
- Los barrios blancos ganan más ingresos por Airbnb que los barrios no blancos. Los barrios con altos ingresos de Airbnb son desproporcionadamente blancos, pero los barrios de mayor crecimiento de Airbnb son desproporcionadamente afroamericanos.
- El 10% de los anfitriones de mayor peso obtuvo el 48% de los ingresos, mientras que el 80% inferior de los anfitriones obtuvo el 32%.
- Los operadores que controlan múltiples casas y/o apartamentos completos o grandes carteras de habitaciones privadas, que representan solo el 12% de los anfitriones, obtienen más del 28% de los ingresos en la ciudad de Nueva York.
- El equipo encontró que 4.700 habitaciones privadas ofrecidas en realidad son “hoteles fantasma” que comprenden muchas habitaciones en un solo apartamento.
Por casa/departamento cómo andamos
En la ciudad de Buenos Aires se estiman 530.000 hogares demandantes de alquileres permanentes. Estos hogares compiten en la disponibibilidad para conseguir vivienda con las ofrecidas para alquiler temporario. La cantidad de viviendas ofrecidas en plataformas varía, según los informes, entre 15 y 70 mil.
La Ciudad “regula” la actividad de alquileres temporarios para turistas con la Ley 6.255, sancionada en noviembre de 2019. La misma, obliga a los propietarios que exploten o comercialicen inmuebles de manera habitual bajo esa modalidad a inscribirse en el Registro de Alquileres Temporarios Turísticos.
Esta ley define como “alquiler temporario turístico” al alojamiento en unidades con destino habitacional, en su totalidad o en una parte –una habitación, por ejemplo–, por un período mínimo de una noche y máximo de 3 meses.
En este registro público hay inscriptos 559 inmuebles, mientras que en el sitio Inside Airbnb se informan 26 mil propiedades publicadas: siendo el 89,9% de estas (23.556) apartamentos o casas completos y sólo 2343, cuarto privados.
Cómo cuidan a sus ciudadanos otras ciudades del mundo
La plataforma Airbnb deja claro en su página web que algunas ciudades cuentan con normativas que no permiten reservas para estancias cortas. En el mismo descargo de responsabilidad señala que es el propietario el encargado cumplir la legislación de cada comunidad antes de publicar su anuncio, ergo, será el anunciante el responsable de pagar las multas que pudiera ocasionarle la actividad.
La ciudad española de Palma de Mallorca, uno de los principales enclaves turísticos y capital de las Islas Baleares, prohíbe los alquileres temporarios. Las sanciones previstas para quienes incumplan la normativa van de los 20.000 a los 40.000 euros. Sin embargo, según la estadística de Inside Airbnb hay 18.000 casas, apartamentos y habitaciones disponibles en la isla.
Barcelona regula la actividad con severos controles. Pese a ello, en el año 2020 contaba con 12 pisos de alquiler vacacional de Airbnb por cada 1.000 habitantes, según un estudio de la Universidad de Vic-Universidad Central de Cataluña que alertaba de la elevada concentración de este tipo de alojamientos. Como en otras ciudades, para poder ofrecer el servicio, los propietarios tienen la obligatoriedad de registrar la vivienda antes de se ofrezca como alojamiento turístico.
En París, los ciudadanos que deseen alquilar su vivienda principal en una plataforma como Airbnb deben registrarse en el municipio y están limitados a alquilar su residencia un máximo de 120 días al año.
Berlín prohibió durante un tiempo el uso de Airbnb. La veda luego fue levantada pero, en la ciudad, los anfitriones están obligados a tener un permiso para alquilar una propiedad entera a corto plazo. Las segundas residencias pueden alquilarse un máximo de 90 días al año.